上周，招商新川臻境第一套二手房成交，引发广泛讨论！好好选房第一时间更新了小区成交。
总价391万，单价29637元/m²，这套房源的情况是房东尽收391万，另外的费用买家出，实际成本传闻是420多万！
房东赚钱没有？答案是肯定没有的，还有一定亏损，毕竟招商新川臻境也属于双限地，清水限价32000元/m²，加上精装，即使开盘有部分优惠，但成交总价也在清水限价之内。
入户光厅，高得房率，在2023年楼市还是比较新奇的概念，都对这个楼盘赞不绝口，所以这个盘当初也卖得非常好，次次开盘售罄。
周日还下过暴雨，天气还是没那么热，从好好选房公司出发，到达招商新川臻境，路途不远，楼盘就在锦瀚路隔壁，这个盘临大路。
新川，确实很新，高新区的新区，大路，周围很多都在建设，在锦翰路对面便是正在卖和修建的保利新川天珺。
楼盘斜对面是新川雅境，也要修成现房了，新川一直是高新区的新盘顺销大户，高新买新盘，就来新川看！
路过时尚嘉里，便是地铁6号线新通大道站，小区离地铁不远，周围配套的丰富度有限，还是要借助车去周边解决。
新川臻境的小区大门和物业中心是合在一起的！物业中心就是当初的售楼部，小区车道的出入口也在这里。
也颇有酒店大堂入户的感觉，在物业中心吹会儿空调就可以从小区门禁进入小区。
物业中心也可当作会所和休憩空间使用，还和小区隔开，小区内部私密性还是可以的。
想想去年才交房的小区，今年就可以卖了，招商的下证速度还是很快的！成都的政策也是变化挺快的！所以小区整体还是都有增值税的，估计后年才会免增值税。。
招商的园林打造还是可以，在如今次新楼盘中，还是隶属于有料的。比如当初卖新盘的时候那个风雨连廊。
小区的休憩空间随处都有，周日大暴雨，吹风雨打，现在都还在凉沙发！物业效率还是高，有时都在想这些小区园林沙发维护还是挺难的。
因为不是住户，所以其实会觉得招商新川臻境的园林较为混乱，但该有的功能区都有。
小区里是没有会所的（物业中心算不算？），但有健身房，健身房在5栋的一楼，其实是把一楼住宅改成的健身房！所以空间稍微有点局促。
招商·新川臻境项目占地约42亩，规划纯板式、纯2梯2户、纯南北通透、纯四房户型配置的“四纯”社区，定位还是偏改善。
有几栋是拼接的，这样看着是比较压抑，外立面是有大面积玻璃和铝板，采用现代轻奢风格，运用香槟金线条+铝板设计。
不过还是有局部真石漆。小区当初是有两种方案，是封窗还是不封窗？如果要封窗需要按照开发商要求样式封窗，所以整体看着外立面还是比较整齐。
由于一楼有住宅，所以首层都是局部架空，入户公区的大门都是自动门，这个是非常好评的！电梯是带空调的。
不过新川臻境的一楼住宅私密性较差，因为门的设置很尴尬，楼上业主坐电梯基本都要路过门口，真的是门外熙熙攘攘！没有入户光厅，好在都有较大的花园。
招商新川臻境做到了全部套四户型。户型均是带入户光厅的，所以说是第一代迭代住宅，不过光厅都只有出水口，没有入水口，那时候还没现在新房电梯厅使用的那么极致。
主流户型就是131m²-143m²-168m²，三个户型树得都看完了。不过这里还是要区分封阳台和不封阳台的版本，这会直接影响客厅的大小和室内空间感。
整体来说封了阳台的房源套内感受更加大气，设计的时候也是考虑过业主封窗的，飘窗开发商都会打掉。
户型实得面积约110㎡，约7.9米面宽的观景阳台，主卧套房设计开间约3.4米，带独立卫浴与步入式衣帽间，这个户型的主卫是单台盆，放不下浴缸。
实得面积约121㎡，公摊约15.3%，单套房变为了双套房设计，即三个卫生间，对比目前的新房住宅，还是能打平的！
这个户型基本是挨着河的楼栋，所以从入户光厅能够正常的看到这条河的景观。绕着河有条绿道。
实得面积约147㎡，公摊约12.6%，楼王位置；横厅布局开间约6.3米，也可以看成方厅，与等开间的景观阳台相连，双套房设计。
不过主卫也换成了双台盆，还有浴缸空间，但是这个浴缸太小了，我很难想象大人怎么泡在里面。
各方面来说，招商新川臻境的户型还是很OK的，毕竟是成都户型迭代开始的第一棒作品。
1.招商新川臻境的户型很不错，它的亮相之初能够说是成都住宅户型“迭代”的开始，其实对比现在的新盘来说，户型也具备优势，它可以不封阳台，现在的迭代新规住宅很多是封了阳台的，来增加套内空间。
2.相比现在的新盘，招商新川臻境没有会所，这是一个遗憾，泳池、瑜伽室这些是没有的，建设房也比较小气的，虽然会所的这么多东西你也用不到。
3.这里实际属于中和A区，中和A区和中和B区的划分线就是以新通大道为界，对于新川界的争议就要看你该不会是以学区作为划分，周围楼盘还是喜欢以新川作为宣传。
4.目前项目有增值税，刚解禁，成本毕竟也不低，所以价格还会经历多空博弈，目前购买，还是要看价格诚意。
以前，在开发商开始卷户型的时候，我听到过一个言论，就是现在的新房出来后，以前的老产品卖给谁啊？这种就是典型的唯产品论。还有在咨询客户时，也表达迭代新规住宅和以前的房子不一样，绝对会产生溢价。
其实这两种人都有点单线程思维，分析楼盘我们是要考虑的。比如招商新川臻境，成本就是不低的，毕竟是清水限价32000元/m²的精装房！
招商新川臻境的这个成交价格，实际上也是在我预期之中的，目前根据中和新川的二手成交来看，行情还是有些不好，比如中和次新盘260左右就可以买套四了，新川400左右都可以买大套四了。
还有之前还有一个类似盘，类迭代住宅，成交价格也不理想，那就是位于川师板块的滨江樾城，成都第一个入户光厅其实是这个，同样有高得房率，我踩滨江楼盘开发商都引以为傲自己超前的设计。
这个盘二手成交其实早就开始了，查开盘价格和二手，还是类破发。缘由是成本价还是高于川师板块目前的行情了。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能战场运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计多个方面数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一种原因是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为显著，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而非公有制企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而非公有制企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也可以获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不代表企业回到正常状态经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明白准确地提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也显而易见地下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放开来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现可以帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的第一个任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。返回搜狐，查看更加多
